Poucos intermediários facilitam venda de imóvel, mas exigem cuidados

SÃO PAULO - Vender ou alugar um imóvel mais rápido não depende do número de intermediários. Ao contrário, levantamento mostra que casas negociadas por uma única empresa vendem três vezes mais rápido. No caso da locação, o tempo para concretizar um negócio foi 4,5 vezes menor quando não se tem exclusividade.

O levantamento, realizado pela Lello Imóveis, mostra que, entre janeiro e julho deste ano, um imóvel vago demorou, em média, até 90 dias para ser vendido quando é comercializado com exclusividade, ao passo que quando há muitas empresas intermediando o negócio, o tempo médio sobe para um ano.

Considerando os imóveis para locação, o levantamento aponta que o tempo médio é de 20 dias quando há exclusividade na negociação. Quando há muitos intermediários envolvidos, o tempo médio é de 90 dias.


Atendimento diferenciado

De acordo com a gerente de Marketing da Lello, Elaine Fouto, o atendimento diferenciado é o fator que faz com que o tempo para vender ou locar um imóvel seja menor quando há apenas um negociador intermediando.

Para ela, cadastrar um imóvel com exclusividade evita erros frequentes, como avaliação do valor da unidade e problemas de documentação. "Essa modalidade permite um trabalho mais dirigido, com anúncios de destaque em veículos de comunicação, o que favorece a visibilidade do imóvel", afirma Elaine.

"Além disso, a exclusividade evita que o proprietário receba muitas propostas, às vezes dos mesmos interessados que vão a várias imobiliárias ao mesmo tempo". Outra vantagem, de acordo com Elaine, é que a intermediação exclusiva permite parâmetros de negociação mais claros.

"A valorização do imóvel fica evidente, pois não há confusão de preços e negociações e, inclusive, permite uma orientação adequada ao cliente sobre problemas que estejam dificultando a venda ou locação, como valores incompatíveis com o mercado e questões relativas à manutenção do imóvel", considera Elaine.


Exclusividade é vantajosa, mas requer atenção

"Em um contrato de exclusividade, todas as tratativas são de responsabilidade de uma imobiliária", explica José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo). "Você tem a segurança jurídica, cível e criminal", analisa.

Viana afirma que, além disso, todo corretor com exclusividade na negociação de um imóvel com preço real de mercado investe muito mais em publicidade, para colocar o imóvel em evidência, pois ele tem a garantia de que será remunerado.

Embora as vantagens sejam muitas, o presidente do Conselho ressalta que, como todo contrato de prestação de serviços, é preciso cuidados. "Na hora de escolher uma corretora, é preciso verificar se ela tem aporte e se o corretor que cuidará da negociação está de fato interessado".

Ele lembra que o Código Civil prevê que o contrato de exclusividade pode ser descartado quando ficar comprovado o desinteresse da imobiliária em trabalhar na negociação.

Vender e comprar imóveis de forma mais segura e eficiente. Para o presidente do Conselho Federal dso Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva, ter um contrato de exclusividade, que condicione a venda de determinado imóvel a um único corretor ou imobiliária, reflete diretamente na qualidade da negociação. O profissional se reuniu com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), na última semana, para discutir essa questão. Em todo o país, o Cofeci tem voltado a intensificar a luta pelo contrato de exclusividade. Segundo Silva, nesse quesito o Paraná é exemplo para o Brasil.


Gazeta do Povo – Por que é importante um contrato de exclusividade?

João Teodoro da Silva – Hoje, a maioria das imobiliárias anuncia seus imóveis no jornal e na internet. O que ocorre costumeiramente é que o proprietário erroneamente repassa seu imóvel à venda a diversos profissionais. Quando o consumidor vê o mesmo imóvel anunciado em várias imobiliárias ele acha que o proprietário está desesperado para vender. Com isso acaba dando uma oferta menor. Ou seja, isso desvaloriza o imóvel. É algo ruim para o proprietário.

Além disso, existe o perigo em entregar as chaves para visitantes. É importante ter o cadastro de quem faz as visitas, principalmente nos grandes centros urbanos. Quando se escolhe várias imobiliárias, fica mais difícil responsabilizar uma delas por algo que eventualmente ocorra. Se o proprietário escolhe apenas uma, ele pode responsabilizá-la por danos. Isso é ainda pior quando o proprietário ainda mora no local, pois não é só o imóvel, mas a sua família que está em risco.


Para quem compra, a exclusividade também é positiva?

Para o comprador também é positivo. Ele tem a comodidade de saber que o imóvel que vai visitar por uma determinada imobiliária não é o mesmo que já visitou por outra. O que ocorre muito é que as imobiliárias anunciam o mesmo imóvel de forma diferente. Muitas vezes a pessoa se interessa pelo imóvel e quando vai visitá-lo, descobre que já esteve lá com outro corretor.


E para o corretor de imóveis?

Para o corretor é mais tranqüilo. Ele sabe que quando negociado aquele imóvel vai ter a sua remuneração. Quando há um imóvel exclusivo, ele trabalha com tanto interesse que acaba vendendo. Todas as partes envolvidas têm grandes vantagens.

Sem a exclusividade, o proprietário oferece seu bem por três ou quatro imobiliárias diferentes. Muitas vezes esse imóvel tem dois ou três interessados. Logicamente, não pode ser vendido a mais de um comprador. Isso cria um imbróglio jurídico grande.

Outro problema é quando um interessado visita o imóvel por uma imobiliária, mas só decide fazer a compra no futuro, com outra imobiliária. Neste caso o primeiro corretor, que fez o registro do cliente, tem direito à remuneração pela venda. Mas o segundo corretor, que talvez tenha argumentado melhor, também tem direito. Isso cria um impasse. A não ser que um deles decida abrir mão da remuneração, o que é praticamente impossível, pois houve um grande trabalho ali.


O contrato de exclusividade não tira a visibilidade do imóvel?

Pelo contrário. O vendedor pode anunciar o imóvel publicamente, mesmo com o contrato de exclusividade. Muitas imobiliárias estão interligadas em rede. Assim, o imóvel pode ser divulgado por várias empresas. Porém, só um corretor cuidará da finalização da venda.


Como os conselhos regionais têm reagido a esse assunto?

Os conselhos têm aceitado bem as idéias e estão se adaptando a isso. A dificuldade é com alguns poucos corretores e parte da sociedade, que ainda acham que anunciando por várias imobiliárias fica mais fácil vender o imóvel. Mas no Paraná, por exemplo, temos um trabalho pioneiro. No estado já se trabalha com a exclusividade há mais de 30 anos. No país, todo o Cofeci está reintensificando a campanha. Hoje, há estados em estágios avançados, como Ceará e Rio Grande do Norte. Mesmo em São Paulo, onde a dificuldade é maior, a consciência está sendo despertada. No Paraná, essa consciência já é tão grande que os próprios corretores denunciam quem fura a regra.